"La promoción de vivienda pública de alquiler ha de ser rentable para toda la cadena de valor"

El 2024 se ha caracterizado por ser un año de crecimiento en el mercado de la vivienda de España, pues los principales indicadores inmobiliarios han registrado cifras interanuales muy positivas, especialmente en el segundo semestre. No obstante, la industria del real estate coincide en que el principal problema que sufre el sector es la falta de oferta, lo que provoca precios elevados y una mayor necesidad de contar con un parque de vivienda pública suficiente para garantizar el acceso al mercado de los colectivos más vulnerables.

En este contexto, Tecnotramit analiza las dificultades que genera un modelo de promoción pública de alquiler y las causas por las que en muchas licitaciones se presentan pocos oferentes. La compañía destaca cuatro grandes dificultades que atraviesa un posible promotor de alquiler social con la presente regulación de este segmento en España.

El principal hándicap que señala la organización es el incremento del 38% de los costes de construcción registrado en los últimos 10 años. Estos incluyen no solo el aumento de la materia prima, sino también la dificultad para encontrar mano de obra profesionalizada, lo cual genera un coste indirecto.

La segunda dificultad recae en la limitación del precio de los módulos. El precio del módulo de la vivienda protegida ha sido uno de los grandes escollos para construir más casas de este tipo en los últimos años. Esos precios han sido revisados por solo algunas autonomías, y esa regulación marca los ingresos potenciales que puede llegar a generar el promotor.

En tercer lugar, los problemas de financiación. Pasar de un modelo de construir para vender a otro de construir para alquilar genera dos obstáculos que afectan a la necesidad de disponer de más recursos propios: dejan de producirse preventas que permitían un adelanto de dinero para acometer inversiones; y ya no hay posibilidad de disipar el riesgo mediante la subrogación del crédito promotor entre los adquirentes de las viviendas.

"Esta falta de financiación hace difícil la entrada en este tipo de negocio de promotores pequeños y medianos, así como de la banca comercial en la financiación de estas operaciones", asegura Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit.

Además, el experto insiste en la necesidad de reducir los costes fiscales, tanto de la construcción como de la tenencia de viviendas. "A modo de ejemplo, el 45% de la renta que paga un arrendatario de una vivienda en derecho de superficie va destinada a pagar impuestos", lamenta Hernández Reche.