La nueva normativa catalana modifica los criterios para determinar la condición de gran tenedor de viviendas

La nueva normativa catalana ha actualizado los criterios para definir la figura del gran tenedor de viviendas, una modificación que impacta en propietarios particulares, empresas familiares, sociedades patrimoniales y operadores del sector inmobiliario. La Ley 11/2026, de 9 de julio, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) el 13 de julio de 2026, establece nuevas obligaciones legales, especialmente para aquellos inmuebles situados en áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado.

Desde el 1 de agosto de 2026, la legislación vigente contempla dos supuestos principales para otorgar esta calificación. Por un lado, se consideran grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en Catalunya, o bien de propiedades cuya superficie construida total supere los 1.500 metros cuadrados. Por otro lado, la normativa incluye a quienes posean cinco o más inmuebles residenciales ubicados en municipios definidos como zonas de mercado residencial tensionado, incluso si dichos inmuebles se encuentran repartidos en diferentes municipios.

El cómputo de estos inmuebles presenta particularidades relevantes. En situaciones de cotitularidad, se contabilizan los porcentajes de propiedad hasta completar el equivalente a cinco viviendas en zonas tensionadas. Por el contrario, se excluyen del cálculo las plazas de garaje, los trasteros independientes y los inmuebles destinados a usos no residenciales, como oficinas, locales comerciales o naves industriales. Asimismo, cada unidad capaz de tener un uso residencial puede computarse como un inmueble independiente aunque carezca de división horizontal inscrita.

La condición de gran tenedor conlleva obligaciones específicas para la gestión de contratos de alquiler. Los propietarios afectados deben cumplir con el régimen de contención de rentas, informar sobre su estatus de gran tenedor en cualquier publicidad de viviendas para arrendar y hacer constar esta circunstancia de manera explícita en los contratos de alquiler correspondientes.

Existe una distinción importante respecto a la vivienda habitual. Según el criterio de la Dirección General de Tributos de Catalunya, la vivienda habitual queda fuera del cómputo para efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). No obstante, en el ámbito de la vivienda y los arrendamientos, la vivienda habitual sí se incluye para determinar la condición de gran tenedor, lo que implica consecuencias directas en la limitación de precios y otros procedimientos regulatorios.

Puigverd Assessors recomienda a los propietarios realizar una revisión exhaustiva de su patrimonio inmobiliario antes de iniciar nuevas operaciones. Una clasificación errónea de esta condición podría derivar en el incumplimiento de las obligaciones de contención de rentas o requisitos informativos, acarreando consecuencias administrativas. El equipo de Puigverd Assessors dispone de especialistas para analizar situaciones particulares y asistir en la adecuación de los contratos al marco legal vigente.