El 'Build to Rent' en Madrid se consolida cada vez más en el centro de la ciudad y zonas prime

En plena crisis de la vivienda, el modelo Build to Rent (BTR), construir para alquilar, aparece como la respuesta óptima a la creciente demanda de viviendas de alquiler en España, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. El modelo aúna los intereses del inquilino y del propietario y resulta especialmente interesante para inversores extranjeros, facilitando la reducción del déficit de viviendas disponibles.

El Build to Rent se basa en la construcción de complejos residenciales destinados exclusivamente al alquiler, que combinan viviendas con una amplia gama de servicios complementarios diseñados para mejorar la experiencia del inquilino.  Su éxito tiene que ver con cambios sociales y económicos como la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad, su elevado precio y las restricciones en la financiación hipotecaria, qué sumados hacen del alquiler una opción más viable. Y sobre todo a la internacionalización de las ciudades.

"Nosotros en K&N Elite -señala Rafael Santana Director de la Oficina de Madrid del grupo Inmobiliario- tenemos en comercialización proyectos de Build to Rent y esperamos una gran acogida no solo para los inversores nacionales, sino como los extranjeros. Se están desarrollando proyectos de gran calidad, sumamente cuidados, que van a equiparar a Madrid una vez más con las grandes ciudades europeas".

Mercado en alza
El crecimiento de este modelo es evidente. Según un estudio de Atlas Real Estate Analytics en 2023, se contabilizaron más de 98.000 viviendas planificadas bajo este modelo, un 14,5% más que en 2022. Sin embargo, solo se entregaron 3.000 viviendas en 2022, lo que evidencia retrasos significativos en la ejecución.  A ello se suma una excesiva concentración geográfica, donde Madrid y Barcelona lideran el desarrollo del modelo, si bien crece la actividad en ciudades como Málaga, Valencia, Sevilla y Zaragoza. 

Win-win
El modelo BTR ofrece ventajas para las partes implicadas. Los inquilinos cuentan con un mejor acceso a viviendas de calidad, nuevas, modernas y diseñadas para maximizar eficiencia y confort.  Además, disponen de servicios adicionales, ya que este tipo de complejos ofrecen conectividad avanzada, gimnasios, coworkings, áreas verdes y mantenimiento integrado. Sin olvidar la flexibilidad habitacional que ofrece, que permite mayor movilidad sin los compromisos asociados a una hipoteca. 

En el lado de los inversores, el BTR ofrece ingresos estables, con alquileres constantes en zonas de alta demanda, que garantizan una fuente de ingresos confiable.  A ello se suma una valorización a largo plazo donde, a diferencia del modelo tradicional, los inversores retienen los activos, maximizando su valor con el tiempo.  Además, les permite adaptarse al mercado, desarrollo viviendas alineadas con las preferencias actuales del consumidor y una fácil adaptación a las futuras.

Impulso de la inversión extranjera
España se ha convertido en un destino atractivo para inversores extranjeros, a los que ofrece tasas de retorno más competitivas en activos residenciales respecto a otros países. A ello se suma la escasez de oferta, que asegura altas tasas de ocupación y un entorno económico competitivo que, aunque presenta retos, mantiene políticas económicas y fiscales atractivas frente a mercados como el británico.  Sin embargo, existen factores que podrían frenar esta inversión, como el posible control de precios de los alquileres y otras regulaciones, que generan incertidumbre, y una regulación fiscal donde las normativas para compradores extranjeros pueden desincentivar la inversión. 

Desafíos
A pesar de su evidente crecimiento, el BTR enfrenta importantes obstáculos en España como las regulaciones restrictivas que, en el caso de los controles de precios, dificultan la planificación y ejecución de proyectos.  En paralelo, el incremento en los costes de construcción, la inflación y el aumento de precios de los materiales afectan la viabilidad económica de los proyectos. A estas dificultades se suman la falta de suelo urbano: En ciudades como Madrid y Barcelona, la disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos es limitada; y los largos plazos de ejecución, donde el tiempo requerido para planificar, construir y poner en alquiler dificulta obtener beneficios en el corto plazo. 

Perspectivas del Build to Rent
Pese a estas dificultades, el BTR jugará un papel crucial a la hora de abordar la crisis de vivienda en España. En los próximos años, el sector BTR confía en que se aumente la colaboración público-privada para desarrollar proyectos de alquiler asequibles.  En paralelo, se producirá una expansión hacia ciudades secundarias, diversificando la oferta más allá de las grandes urbes. Del mismo modo, se espera que se mantenga la confianza de los inversores en el modelo, siempre que se mantenga la estabilidad regulatoria y económica. 

Según Rafael Santana, Director de K&N Elite Madrid, "este modelo no solo responde a los retos inmediatos del mercado de alquiler, sino que representa un cambio estructural en el sector inmobiliario español. Para ello es necesaria una colaboración efectiva entre el sector público y privado que garantizar el éxito sostenible del Build to Rent, proporcionando soluciones de vivienda que satisfagan las necesidades de las generaciones actuales y futuras".